Aktualisiert: 21. Oktober 2017

Innerer Wert (NAV)

Basis Anschaffungswert

Gemäss den Richtlinien von Swiss GAAP FER werden die Immobilien in der Bilanz der ImmoMentum AG zu Anschaffungskosten bewertet, unter Berücksichtigung der planmässigen Abschreibungen. Der bilanzierte Wert liegt somit unter dem Anschaffungswert der Immobilien, was im aktuellen Marktumfeld nicht der Realität entspricht.
Aus diesem Grund publiziert die ImmoMentum AG einen Net-Asset-Value pro Aktie (NAV), der auf den Anschaffungskosten der Immobilien basiert. Der NAV widerspiegelt den steuerbereinigten, inneren Wert der Gesellschaft, basierend auf dem Portfoliowert zu Anschaffungskosten ohne Abschreibungen. Er errechnet sich aus den Aktiven abzüglich Fremdkapital, was dem Eigenkapital der Gesellschaft gemäss Bilanz entspricht. Zum Eigenkapital werden die kumulierten planmässigen Immobilienabschreibungen seit Firmengründung dazugerechnet und die latenten Steuern auf den planmässigen Immobilienabschreibungen abgezogen, was den inneren Wert der Firma ergibt. Dividiert man diesen Wert durch die Anzahl der kotierten Aktien, erhält man den NAV pro Aktie. Er repräsentiert einen fairen Wert des Unternehmens, der bei einem Verkauf erzielt werden sollte.

Steuerbereinigt

Nebst einer vorsichtigen Bewertung der Immobilien wird bei der NAV-Berechnung vor allem auf die Handhabung der steuerrelevanten Faktoren grossen Wert gelegt. Zudem werden alle zukünftigen Steuerbelastungen berücksichtigt. So werden die Ertrags- und Kapitalsteuern entsprechend den Steuersätzen der Standortkantone der einzelnen Liegenschaften vom Gewinn abgezogen. Ebenfalls werden latente Steuern berücksichtigt, die sich aufgrund der handelsrechtlichen Abschreibungen kumulieren, da diese bei einem allfälligen Verkauf der Liegenschaften in Form der wieder eingebrachten Abschreibungen den Ertragssteuern unterliegen. All diese latenten Steuern, die bei einem späteren Verkauf der Liegenschaften möglicherweise fällig werden, sind in der NAV-Berechnung berücksichtigt.
Für Grundstückgewinnsteuern werden Rückstellungen für verkaufte Objekte vorgenommen. Für die Renditeliegenschaften sind in der NAV-Berechnung keine Rückstellungen erforderlich, da alle Immobilien zu Anschaffungskosten bilanziert sind. Die ImmoMentum AG hat seit ihrer Gründung noch nie eine Liegenschaft aufgewertet. Sollte dies zu einem späteren Zeitpunkt der Fall sein, werden diese Steuern in der Berechnung des inneren Wertes ebenfalls berücksichtigt, so dass der ausgewiesene Wert der ImmoMentum AG zu jedem Bewertungszeitpunkt dem steuerbereinigten, fairen Wert entspricht.

Innerer Wert (NAV)

Der Innere Wert (NAV) der Aktie der ImmoMentum AG per 30. Juni 2017:

Berechnung Innerer Wert (NAV) CHF
Total Aktiven 234 500 079
Fremdkapital (kurz- und langfristig) -178 723 193
Eigenkapital gemäss Bilanz 55 776 886
Aufaddierung planmässiger Immobilienabschreibungen
(kumuliert seit Firmgengründung)
30 341 407
latente Steuern auf planmässiger Immobilienabschreibung von 22 % -6 675 110
Total NAV der Gesellschaft per 30. Juni 2016 79 443 183
Anzahl Aktien 36 000
./. eigene Aktien -89
Anzahl Aktien massgebend für NAV 35 911
Innerer Wert pro Aktie per 30. Juni 2017 2 212.22
   
Veränderung NAV  
NAV per 30. Juni 2017 2 212.22
NAV per 31. Dezember 2016 2 142.17
NAV-Rendite 1. Januar bis 30. Juni 2017 in CHF 70.05
Rendite vom 1. Januar - 30. Juni 2017 (ohne Ausschüttung) 3.27%

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